¿PUEDE SUBARRENDARSE UN INMUEBLE ARRENDADO PARA VIVIENDA?

En tiempos de crisis, o cuando el valor del alquiler del inmueble es alto, en algunos casos el inquilino para costearlo, procede a subarrendar alguna habitación a terceras personas, es decir, el inquilino se convierte a su vez en arrendador de dicha habitación.

El Arrendamiento de Inmuebles destinados para Vivienda Urbana se encuentra absolutamente reglado de manera especial en la Ley 820 de 2003 y los Decretos 3130 de 2003 y 051 de 2004 así como en lo general en algunos apartados del Código Civil.

El Artículo 17 de la Ley 820 de 2003, establece que “…El arrendatario no tiene la facultad para subarrendar, a menos que medie autorización expresa del arrendador…”,  por tanto,  el subarriendo se encuentra tácitamente prohibido, de tal forma que, de no indicarse nada en el contrato, el arrendatario no podrá bajo ninguna circunstancia subarrendar parcial ni totalmente el inmueble, siendo de tal magnitud la transgresión a esta normativa, que el Numeral 3º del Artículo 22 de la Ley 820 de 2003, consagra como causal automática para la inmediata Terminación Unilateral del Contrato de Arrendamiento por parte del Arrendador, “… El subarriendo total o parcial del inmueble… o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador…”, sin perjuicio del cobro de la cláusula penal y los perjuicios que le hubiese podido irrogar con dicho subarriendo.

Partiendo de ésta situación, es necesario establecer que para que proceda el subarriendo de vivienda tomada en arriendo, por ejemplo, una o varias habitaciones, se hace necesario dos circunstancias:

1) Que figure en el contrato la posibilidad de llevar a cabo el subarriendo.   Y 

2) que además cuente con la previa autorización del arrendador.

Algunas precauciones que deben tener los propietarios de vivienda, cuando arriendan:

1. Consentimiento por escrito. Solo es posible realizar el contrato de subarrendamiento, si hay previo consentimiento del arrendador, y por escrito.

2. Siempre que se continúe habitando la vivienda: Este subarriendo podrá efectuarse siempre y cuando el arrendatario continúe habitando la vivienda, por cuanto estaríamos frente a una cesión de contrato de arriendo y no de un subarriendo.

3. El valor del subarrendamiento no debe superar el contrato inicial de arrendamiento: Jamás deberán conseguirse ventajas mayores a las que tiene el propietario del inmueble. No podrá ser objeto de lucro.

4. El Tiempo que debe durar el contrato de subarriendo no puede sobre pasar el contrato del propietario con el arrendatario. El tiempo debe ser el mismo que quede por cumplirse en el contrato de arrendamiento cuando éste expira.