LA IMPORTANCIA DE ESTUDIAR LOS PRESUPUESTOS EN LAS COPROPIEDADES


Cuando ya se está terminando la vigencia del presente año; los administradores de las copropiedades y los correspondientes consejos de administración deberán estar preparando el presupuesto para el año 2018 con la debida diligencia y responsabilidad.

La Ley para la propiedad horizontal establece que el administrador de la copropiedad deberá elaborar un presupuesto donde se determinen los ingresos y gastos, que servirá de base para determinar las cuotas de administración que deben aportar los copropietarios o arrendatarios para el mantenimiento, conservación, reparación y reposición de áreas, bienes y servicios comunes. Este presupuesto deberá estar debidamente sustentado y al final de cada ejercicio, deberá presentarse el correspondiente informe que detalle su ejecución para aprobación de la Asamblea.

Tanto los miembros del consejo, como el administrador, NO PUEDEN TOMAR ESTA TAREA A LA LIGERA. Deberán contemplar en los gastos de la copropiedad:

1) Aspectos técnicos como: Mantenimiento de equipos (ascensores, subestación eléctrica, planta de emergencia, bombas de piscina, equipos para el funcionamiento de turcos, revisión de redes de servicios, revisión de tanques de agua y análisis y pruebas de agua, entre otros).

2) Aspectos administrativos y contables (Elaboración de la contabilidad y presentación de aspectos tributarios, Firmar contratos de personal de vigilancia, aseo, jardinería y piscinero si lo hubiere el servicio entre otros).

3) Asesoría jurídica, Seguros obligatorios en la propiedad horizontal, Imprevistos, Fondo de reserva; entre otros.

Es necesario que el administrador cuente con conocimiento y experiencia que le permita prever la mayoría de los gastos en que se incurre en el ejercicio, que ojalá puedan ir sustentados con cotizaciones que revise el consejo de administración, con el fin de que no queden sin cubrir los aspectos esenciales e importantes y se vean abocados a que el presupuesto aprobado no les alcance y deban citar a reuniones extraordinarias y cuotas extraordinarias que nunca son de buen recibo. 

- El periodo presupuestal generalmente está comprendido entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de cada año. Sin embargo son las asambleas ordinarias las que lo aprueban y tienen plazo para llevarse a cabo hasta el 31 de Marzo de la siguiente vigencia. Por tanto, es importante que el consejo de administración y el administrador lleven a cabo lo antes posible su aprobación, para que no comiencen el año sin cómo cubrir los incrementos de servicios, compra de insumos etc.

La ley indica que el administrador responde por los perjuicios que por dolo o culpa grave o leve, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios, o a terceros. Se presume la culpa leve en caso de incumplimiento o extra-limitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. Si revisamos que significa la culpa leve, encontramos como: descuido leve o descuido ligero, la falta de diligencia y cuidado que ordinariamente se emplea en los propios negocios. 

A su vez los miembros del consejo de administración en ejercicio de sus funciones, deberán tomar las medidas necesarias para que se cumpla el reglamento de propiedad horizontal y la Ley; por tanto si éste organismo se extralimita o se cometen omisiones que ponen en peligro el patrimonio y los bienes en la copropiedad, podrían también ser también igualmente responsables.

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